Politici, banken en huizenbezitters: ze worden allemaal zenuwachtig als de huizenprijzen dalen. Ten onrechte, zegt Z24’s Arend van den Berg. Je huis als belegging zien is niet reëel.
De huizenmarkt ligt nog steeds op z’n gat; huizenprijzen dalen en de gemiddelde tijd dat een huis te koop staat is opgelopen tot 249 dagen.
Vervelend? Ja, natuurlijk voor al die huizenbezitters die hun woning niet kwijtraken. Maar maar waren de waarschuwende geluiden het afgelopen decennium? Toen stegen de huizenprijzen twee keer zo hard als de inflatie. Huizen werden de helft duurder.
Zeg eerlijk, wie vertelde er niet trots op een verjaardagsfeestje vóór de kredietcrisis dat-ie een tweede hypotheek had ‘gekregen’ van de bank, omdat-ie zoveel overwaarde had?
We zijn collectief blind geweest, als een simpele belegger die gelooft dat de koersen ‘alleen maar omhoog kunnen’.
Leengekte
Gestimuleerd door nieuwe hypotheekvormen (lees: de aflossingsvrije hypotheek), ruimere normen van de banken (zoals het volledig meetellen van het tweede inkomen in een huishouden) en een relatief lage rente, hebben we massaal geld gestoken in onze woningen.
We vroegen steeds hogere prijzen voor onze huizen, betaalden die zelf ook en staken ons dus dieper in de schulden. We hadden toch hypotheekrenteaftrek. Het feest begon in de tweede helft van de jaren negentig en duurde tot voor kort.
Nu zitten we met de gebakken peren. Onze collectieve hypotheekschuld is opgelopen tot 106 procent van ons nationaal product, verreweg het hoogste percentage in Europa. In Duitsland is het 48 procent, in België 43 procent.
Die berg hypotheekschuld bedraagt nu, volgens onlangs gecorrigeerde cijfers van De Nederlandsche Bank, zo'n 516 miljard euro - 79 procent meer dan acht jaar terug. Ruwweg de helft van die miljarden is aflossingsvrij, zo berekende marktonderzoekbureau GfK eerder voor Z24.
Natuurlijk, daar zitten ongetwijfeld honderdduizenden Nederlanders bij die anders geen huis hadden kunnen kopen. Juist door die gestegen prijzen. Maar dat verandert niets aan het principe: we hebben ons een ongeluk geleend en lossen maar beperkt af.
Angst voor daling
En dus maken misschien wel miljoenen huizenbezitters (Nederland telt er 3,9 miljoen) zorgen bij het idee dat hun huis wel eens minder waard kan worden dan hun hypotheek.
In hun sporen volgen politici, ambtenaren en allerhande belangenclubs van banken tot woningbezitters. Kom niet aan de huizenprijs, is het devies.
Toch moet dat, al is het niet de enige oplossing. In een normale, goed functionerende woningmarkt was namelijk de forse stijging van de huizenprijs gevolgd door extra aanbod: ofwel meer huizen, met als gevolg een dempend effect op de prijzen. Zo niet in Nederland.
Stroperige procedures, dure regelgeving en hebberige gemeenten en projectontwikkelaars houden het nieuwe aanbod laag en de prijzen hoog.
De huurmarkt is nauwelijks een alternatief, want ook die zit muurvast. Met dank aan lage huren voor mensen met goede inkomens en het nagenoeg ontbreken van een innovatieve particuliere sector die aantrekkelijke huurhuizen exploiteert. Woningcorporaties bepalen de markt.
Hypotheekrenteaftrek
Wat dan wel? Strengere eisen van banken en van de AFM remmen nu de groei van de hypotheekschuld, maar dat is maar een deel van het verhaal.
Een belangrijke stap is wel degelijk de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, onze nationale verslaving. Al of niet stapsgewijs. Dat zal prijsdalingen tot gevolg hebben tot circa 13 procent, zo berekende een ambtelijke werkgroep vorig jaar.
Dat is fors maar niet dramatisch, zeker afgezet tegen de 49 procentstijging van de gemiddelde huizenprijs het afgelopen decennium.
Het is sneu voor de kopers van de laatste jaren. Maar dat is de prijs voor het doorprikken van een luchtbel. En goed nieuws voor starters die gewoon in Nederland een huis willen kopen.
Huis als belegging? Wees reëel
Bovendien: afkicken doet altijd zeer. Zoals met alle verslaving is de mentale stap het grootst. En die is in principe simpel. Zie je huis niet als een belegging.
Als je dat wel doet, moet je ook de consequenties onder ogen zien: in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. And what goes up, must come down. Met andere woorden: wie hallelujah riep bij een stijging van tientallen procenten, moet ook niet piepen bij een even zo grote daling.
Op het moment dat je, veel verstandiger, je huis niet als een belegging ziet, maar als een onderdeel van je gewone kosten, is de stap om in die kosten te snijden nog logischer.
Elke euro die je aflost, verlaagt je rentekosten (want menigeen vergeet dat je nog altijd - afhankelijk van je rentetarief - het gros van al die hypotheekrente wel zelf betaalt). En het risico van een hypotheek die hoger is dan de waarde van je huis, neemt navenant af.
Bovendien maakt het je flexibeler. Je verhuist makkelijker voor een andere baan, en wisselt eenvoudiger met een groter of juist kleiner huis. Kortom, met lage lasten koop je vrijheid. Nu kost al dat aflossen je misschien een wintersportvakantie, maar op termijn heb je alle vrijheid.
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl